1亿非户籍人口城市落户 城镇化红利带动楼市格局

　　10月10日，国家发改委网站发布《关于督察〈推动1亿非户籍人口在城市落户方案〉落实情况的通知》指出，“十三五”期间，户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上，年均转户1300万人。到2020年，全国户籍人口城镇化率提高到45%，各地区户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比2013年缩小2个百分点以上。

　　几类重点人群落户要全面放宽：以农村学生升学和参军进入城镇的人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工为重点；省会及以下城市要全面放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员的落户。

　　《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》两年前就已印发，国家发改委此次发出督察通知，意在督促各地、部门尽快落实好这一方案。在一系列督查工作的基础上，国家发改委将起草形成督察报告，于11月底。

　　对于楼市限购限贷城市来说，农民市民化、非户籍人口城镇化过程中城市新增人口住房需求必将有所增加和，一定意义上争抢人才就是争抢有资格购房人群指标，因此，户籍新政的放松在不少业内人士看来其实是对房地产的托底。中国人口大迁徙带来的楼市格局变动不容忽视。

　　“部地区，尤其是西安、武汉、郑州等国家中心城市，争抢人才的态势比较明显。而从人口迁徙大趋势来看，三四线城市的流动人口数量将不断减少，且未来必然会出现常住人口的减少，大都市圈的人口会不断增加；省会城市或大部分计划单列市的人口也将继续增加。从投资的角度，应该配置人口聚集城市的房地产或相关产业。”中泰证券研究所高级经济学家杨畅对中国房地产报记者表示。

　　继此前一轮各大城市纷纷降低落户门槛后，今年9月份以来，广州、厦门、杭州亦相继放松落户门槛，加入抢人才行列。

　　多年来，我国农业剩余人口大量进入城市工作生活，但他们中的相当一部分的户籍还在农村，于是形成了比较突出的“人户分离”问题。

　　2016年10月30日，国务院办公厅印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》（以下简称“方案”）指出，以人的城镇化为核心，以体制机制为动力，紧紧围绕推动1亿非户籍人口在城市落户目标，深化户籍制度，加快完善财政、土地、社保等配套政策。通过三大举措实现2020年将1亿农业转移人口和其他常住人口在城镇落户：

　　渠道一：全面放宽重点群体落户。除极少数超大城市外，全面放宽农业转移人口落户条件。以农村学生升学和参军进入城镇的人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工为重点，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户。

　　省会及以下城市要探索实行农村籍高校学生来去的落户政策，高校录取的农村籍学生可根据本人意愿，将户口迁至高校所在地；毕业后可根据本人意愿，将户口迁回原籍地或迁入就（创）业地。

　　渠道二：调整完善超大城市和特大城市落户政策。超大城市和特大城市要以具有稳定就业和稳定住所（含租赁）、参加城镇社会保险年限、连续居住年限等为主要依据，区分城市的主城区、郊区、新区等区域，分类制定落户政策，重点解决符合条件的普通劳动者落户问题。

　　户籍人口比重低的超大城市和特大城市，要进一步放宽外来人口落户指标控制，加快提高户籍人口城镇化率。

　　渠道三：调整完善大中城市落户政策。大中城市均不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户。城区常住人口300万以下的城市不得采取积分落户方式。大城市落户条件中对参加城镇社会保险的年限要求不得超过5年，中等城市不得超过3年。

　　如今两年时间过去，国家发改委对方案的落实情况发出督察通知，并再次强调了这一举措的重要性：推动1亿非户籍人口在城市落户，是推进新型城镇化高质量发展的重要任务，是扩大内需和改善民生的有机结合点，是全面建成小康社会惠及更多人口的内在要求。

　　对于有关部门的落实情况，督察的主要内容是：各项目标任务的牵头部门出台配套政策和推动落地的工作进展情况，取得的实质性成效，进展滞后的任务及内在原因，下一步整改的政策。在一系列督查工作的基础上，国家发展委将起草形成督察报告，于11月底。

　　“之所以开展督查，是为了抓紧落实推进户籍制度，考量是否有新情况出现，是否需要出台新的政策。”中国社科院农村发展研究所研究员李国祥指出。

　　方案目前落实得如何？据国家统计局数据，2016年我国户籍人口城镇化率为41.2%，比上年末提高1.3个百分点，2017年为42.35%，比上年末提高1.15个百分点，年均提高了1.225个百分点，达到方案中提到的“‘十三五’期间，户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上”的目标。简单测算，即城镇每年增加的常住人口超过2000万。

　　根据方案，2020年全国户籍人口城镇化率要提高到45%，以2017年的数字来看，距离目标还差2.65个百分点。按现在的城镇化步伐来看，实现目标基本无虞。

　　一年多来，各大城市不断掀起“抢战”，包括西安、郑州、长沙、天津等城市在内接连公布了放宽落户政策。几天前，杭州对技能型人才放宽了落户，并适度放宽了投靠迁移政策。广州9月18日出台了户籍新政，厦门9月29日也宣布了放宽落户条件，对五类“重点群体”到厦门入户实施新政，这是厦门自2010年8月后，首次放宽落户厦门岛内的条件。

　　不过，以、上海为代表的特大城市，仍在控制常住人口规模。到2020年要将常住人口控制在2300万以内，并长期稳定在这一水平。上海则表示到2035年将常住人口控制在2500万左右。

　　中国社会科学院副院长蔡昉指出，中国的城市化速度过去很快，但是现在已经开始减速了，而中国的城镇化任务远远没有完成。高等收入国家的城镇化率是84%，中等偏上收入的国家平均城镇化率是65%，而中国只有58%，差距还很大。

　　中泰证券首席经济学家兼研究所所长雷则认为，2015年开始，流动人口绝对数量在减少，2015年减少400多万，2016~2017年两年减少300多万。流动人口减少有两个径：回老家或在居住地落户。同时，农民工不再“跨省”流动，农村老龄化程度要远超城镇，原来流入农民工最多的珠江三角洲，已出现农民工数量净减少。国内大城市抢人现象的屡屡出现，正是中国经济步入存量时代的一种反映。

　　根据研究人口的梁建章、黄文政两位学者的研究结果，中国人口峰值将不超过14.2亿人，中国人口负增长可能在2021到2025年之间出现。即在今后3至7年内，中国将面临人口收缩或城市收缩的压力，一方面少数城市的人口集中度会越来越高，另一方面，随着人口绝对数量的减少，大部分城市的人口数量都将减少。

　　这种情况下，人口迁徙趋势对于一个城市格局乃至整个楼市格局意义重大。哪些区域和城市群更能吸引人口迁徙？

　　恒大研究院院长任泽平认为，在未来中国的人口迁移格局中，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。在东部地区，北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入；其他城市，特别是外来人口众多的中小城市，人口增长有可能放缓甚至停滞。在部地区，重庆、郑州、武汉、成都、、长沙等区域中心城市人口将快速增长。

　　雷认为，从人口流动规律看，中小城市长期是缺乏需求支撑的。房地产不同于普通商品，当前所谓的房地产去库存顺利，实质上只是房地产开发商去库存而已，仅解决了“转库存”问题，却为以后房产持有者的“去库存”留下难题。看似销售、价格、投资均火热的三四五线房地产市场，待“棚改大潮”退去，或许将面临长期“衰退”。